<34년만에 최고치 수준까지 치솟은 달러-엔 환율 일봉 차트: 인포맥스 제공>
(서울=연합인포맥스) 배수연 기자 = 외국인 투자자들은 일본은행(BOJ)아 17년만에 기준금리를 올렸지만 부동산 시장에 대해 여전히 낙관적인 입장을 유지할 것이고 투자대상으로 호텔이 가장 인기를 끌 것으로 분석됐다. 엔화 가치가 곤두박질치는 가운데 해외 관광객이 밀려드는 데다, 직장인들이 대거 복귀하고 임대료도 상승하면서다. 일본은행(BOJ)이 여전히 초완화적인 통화정책을 고수한 영향 등으로 풀이됐다.
◇ 美 금리 인하 기대 소멸이 일본 부동산에 호재
22일 닛케이아시아에 따르면 부동산 전문기업 JJL(Jones Lang LaSalle)의 수석 연구원인 유토 오히가시는 “2024년에는 창고보다는 호텔과 아파트 건물이 뜨거울 것으로 예상되며, 국부펀드와 공적연기금 등 차입금이 적은 투자자들이 더 중요한 역할을 할 것으로 예상된다”면서 이같이 주장했다.
그는 국부펀드나 공적 연기금은 금리 인상에 따른 영향을 덜 받는 데다 해외 부동산에 대한 자금을 배분할 능력이 더 향상됐다고 분석했다.
여전한 미국의 인플레이션과 긴축적인 통화정책이 금융시장을 짓누르고 있지만 일본 부동산 부문은 이런 도전적 상황을 적극적으로 수용할 것으로 예상됐다.
미쓰비시UFJ신탁은행(MUTB)의 분석가인 후나쿠보 요시카즈 는 “미국 금리가 그렇게 빨리 내리지 않는 것은 실제로 일본 부동산 시장에도 긍정적이다”고 주장했다. 일본의 초저금리 기조 덕분에 일본 부동산 시장에 대한 투자는 지난해 4% 성장했다. 전세계 부동산 투자가 44%나 급감한 것과 대비되는 모습이다. 그는 미국이 금리를 급격하게 인하한다면 일본 부동산 시장의 매력이 줄어들 것이라고 풀이했다.
JLL 데이터에 따르면 외국인 투자자는 일반적으로 일본 부동산 투자의 20~25%를 차지하며 돈이 많은 대형 기관 투자자인 경향이 짙다.
MUTB의 후나쿠보는 “(대형 기관투자자인)그들의 활동이 시장의 방향을 결정하는 경우가 많다”고 강조했다.
이들 투자자에는 지난해 블랙스톤으로부터 대규모 창고 포트폴리오를 매입한 싱가포르 국부펀드(GIC)와 2020년 미쓰비시 에스테이트의 도쿄 본사 건물을 인수한 노르웨이 국부펀드가 포함된다.
JJL의 오히가시는 일본 부동산 시장에 대해 “가치평가 측면에서 부동산 가격이 상대적으로 비싸지고 있다”고 지적했다.
그는 이는 투자자들이 돈을 투자하는 자산 유형과 입지에 대해 더 선별적으로 될 것이라는 점을 나타낸다고 강조했다. 부동산이 얼마나 많은 현금 흐름을 창출할 수 있는지 투자자들이 자세히 살펴볼 것이라고 그는 설명했다.
◇ 달러-엔 환율 상승에 일본 부동산 더 저렴해졌다
달러-엔 환율 수준도 외국인의 일본 부동산 투자에 중요한 요인이 될 것으로 지목됐다.
미즈호증권의 분석가인 코지 이시자키는 외국인 투자자들은 엔화 가치 하락을 긍정적으로 보는 경향이 있다고 전했다.
그는 엔화 약세로 일본 부동산은 달러 기준으로 더 저렴해졌다면서 이는 또한 인바운드 관광을 촉진하고 호텔 산업의 수익성을 높였다고 지적했다.
엔화 가치는 지난 1990년 이후 최저치 수준까지 곤두박질쳤다. 지난 3월 미국의 인플레이션이 예상보다 높은 것으로 확인되면서다. 미국과 일본 간의 금리 차이가 여전히 크게 유지될 것이라는 점이 새삼 주목받으면서 달러-엔 환율은 154엔대에서 내려오지 않고 있다. 엔화 가치가 하락했다는 의미다.
JLL의 오히가시는 “달러-엔 움직임을 미국과 일본의 금리 차이를 보여주는 지표로 본다”고 말했다. 그는 올해도 일본 부동산 시장이 호황을 유지할 것으로 예상하고 있다. 오히가시는 올해는 3조4천억엔(223억 달러)에 달했던 2023년 부동산 투자 총액을 넘어설 것으로 내다봤다.
미즈호의 이시자키도 올해 외국인의 일본 부동산 투자 총액이 지난해보다 조금 많을 것으로 예측했다.
그는 “대부분의 투자자는 채권을 조달해 부동산에 투자한다”면서 “어느 쪽이 더 유리한 이자율을 제공하는지에 따라 장기채나 단기채를 챙긴다”고 덧붙였다.
일본은 일본국채(JGB) 10년물 수익률이 0.845%에 그치고 있다. 일본은행(BOJ)이 여전히 초완화적인 통화정책을 고수한 영향이다. 미국채 10년물 수익률은 4.622%를 찍었다.
◇ 창고는 공급 과잉 우려…이제는 호텔과 아파트가 대세
올해 들어 1분기부터 호텔과 아파트를 중심으로 외국인 투자자의 일본 부동산 투자가 부쩍 늘었다고 닛케이아시아는 보도했다.
지난 2월 KKR이 지원하는 부동산 투자 신탁인 로지스티드(Logisteed:이전의 히타치 로지스틱스)는 2천200억엔 규모의 창고 포트폴리오를 29개 매입했다.
알리사 파트너스는 215억엔 규모의 호텔을 캐피털 랜드 애스코트와 Hotel WBF로부터 매수했다.
외국인 투자자들은 지난해 인기를 끌었던 창고 대신 호텔과 아파트 등을 더 선호하는 것으로 분석됐다. 창고는 공급 과잉에 대한 우려가 고개를 들고 있어서다.
사무실 건물에 대한 수요도 늘고 있다. 일터로 복귀하는 사무원들이 늘면서 사무실 공간에 대한 수요가 급증하고 있어서다. 3월 도쿄의 상업용 부동산 공실률은 3년 중 최저치인 5.47%를 기록했다. 아파트 임대료도 상승세를 보이는 것으로 나타났다. 사람들이 집을 사는 대신 임대로 전환하면서.
지난 1월 부동산 자산 관리자 40명을 대상으로 한 MUTB 조사에 따르면 투자자들이 돈을 투자할 부동산 유형 목록에서 호텔과 아파트가 각각 45%와 50%로 1위를 차지한 반면 창고는 40%인 것으로 나타났다.
해외 관광객이 급속하게 유입되면서 호텔 객실료도 고공행진을 이어가는 것으로 나타났다. 일본의 호텔 객실료는 지난해 11월과 12월에 전년 동기 대비 약 60% 상승했고, 올해 들어 현재까지 여전히 30% 안팎의 속도로 상승하고 있다.
MUTB의 후나쿠보는 호텔 임대료의 경우 지난 2년 동안 인플레이션 조정 기준으로도 약 30% 상승했다고 분석했다. 이는 주요 카테고리 중에서 견고한 수익을 창출한 유일한 부동산 유형이라고 그는 강조했다.
호텔 부문의 강세는 올해도 지속될 것으로 분석됐다. 올해도 관광객이 큰 폭으로 늘어날 것으로 보여서다. 유엔(UN)은 지난해 해외 관광객이 전년대비 34% 늘어난 12억9천만명이었으며 올해는 14억9천만명에 달해 작년 대비 16% 증가할 것으로 전망했다.
미즈호의 이사가키는 일본만이 호황을 누리고 있는 유일한 시장은 아니라면서도 “해외 여행객이 늘어나고 있는데, 일본은 그 추세의 혜택을 받고 있을 뿐이다”고 강조했다.
neo@yna.co.kr
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