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김포 북변 우미린 GTX-D ‘호재’…마포 ‘자이힐스테이트’ 눈길
다음달까지 수도권에 1만6000여 가구의 아파트가 공급된다. 5월 예정된 일반분양 물량만 1만3000여 가구에 이른다. 지난해 같은 달(4500건)과 비교해 세 배가량 많은 물량이다. 재건축·재개발 등 정비사업 단지를 비롯해 예비 청약자의 선호도가 높은 대단지가 대거 공급돼 관심을 끈다. 거래 회복을 위해 정부가 청약 및 신생아 특례대출 등 각종 규제를 완화하고 있어 내 집 마련이나 상급지 이동 기회로 활용하는 것도 고려해볼 만하다고 전문가들은 입을 모은다.○‘정비사업 신축 단지’ 공급 잇달아부동산정보업체 부동산인포에 따르면 이달 수도권에 15개 단지, 1만6266가구가 공급된다. 이 가운데 85%인 1만3835가구가 일반분양된다. 이달 분양 물량이 대거 5월로 밀리면서 공급 물량이 늘어났다는 설명이다.경기도 물량이 11개 단지, 1만2294가구로 가장 많다. 서울도 4개 단지, 총 3972가구로 지난해 같은 달(424가구)에 비해 아홉 배 이상 늘었다. 인천은 신규 분양 물량이 없다.서울에선 강동구, 마포구 등에서 분양이 예정돼 있다. DL이앤씨가 강동구에 짓는 첫 하이엔드 아파트 ‘그란츠 리버파크’가 분양을 기다리고 있다. 강동구 성내5구역 정비사업을 통해 조성되는 주상복합 단지다. 최고 42층, 2개 동, 총 407가구 규모로 조성된다. 전용면적 36~180㎡ 327가구가 일반분양으로 나온다. 지하철 5·8호선 환승역인 천호역과 5호선 강동역이 모두 가까운 더블 역세권 입지가 특징이다. 일부 가구에선 한강과 도심을 내려다볼 수 있는 강변·도심 뷰를 갖추고 있다.마포구에선 현대건설과 GS건설이 ‘마포자이힐스테이트’를 선보인다. 공덕1구역을 재건축하는 이 단지는 지하 3층~지상 20층, 총 1101가구(전용 39~114㎡)로 이뤄진다. 이 가운데 456가구가 일반분양 물량이다. 공덕 일대 마지막 노른자위 땅으로 꼽힌다. 평지에 조성된다. 지하철 5호선 애오개역과 가깝다.대우건설은 성북구 장위동 25의 55 일대에 ‘푸르지오 라디우스 파크’를 선보인다. 장위6구역을 재개발하는 단지다. 총 1637가구 중 절반이 넘는 718가구를 일반분양한다. 지하철 6호선 석계역과 돌곶이역 중간에 자리한다. 수도권 광역급행철도(GTX)-C노선이 들어설 예정인 광운대역과 차로 5분 거리에 있다.○‘경기권 대단지 분양’ 봇물경기권에선 1000가구를 웃도는 대단지 분양이 다섯 군데 예정돼 있다. 경기 김포시에서는 우미건설이 김포 북변3구역 재개발을 통해 ‘김포 북변 우미린 파크리브’를 공급한다.김포 원도심의 노른자위 땅인 북변동 일대 재개발 사업 중 첫 테이프를 끊는 단지다. 지하 3층, 지상 15~29층, 13개 동에 총 1200가구 규모다. 이 중 전용 59·74·84㎡ 총 831가구가 일반분양된다. 김포골드라인 걸포북변역을 걸어서 이동할 수 있다. 단지 바로 앞에 김포초등학교도 있다. 스카이라운지와 함께 계절창고, 실내체육관 등 고급화 설계를 적용한 게 특징이다.북변 3~5구역 사업이 완료되면 북변동 일대는 6400여 가구의 신흥 주거지로 탈바꿈한다. 올초 정부가 김포 장기동과 하남 교산을 잇는 GTX-D노선 신설 계획을 밝히면서 GTX 개발 호재까지 추가돼 주목된다.경기 오산시에선 다음달 금강주택이 ‘오산 세교2 오산역 금강펜테리움 센트럴파크’를 내놓는다. 730가구 모두 전용 84㎡ 단일면적으로 지어진다. 분양가상한제가 적용되는 아파트다. GTX-C 연장이 예정된 1호선 오산역과 가깝다. 정부가 신규 택지 후보지로 지정한 세교3지구도 인근에 있어 미래 가치가 높다는 평가다. 단지 바로 앞에 초·중교가 신설돼 교육 환경도 좋은 편이다.경기 용인시 처인구 남동 일원(은화삼지구)에는 대우건설이 짓는 ‘용인 푸르지오 원클러스터’가 다음달 분양을 준비하고 있다. 총 3개 단지 가운데 1단지 1681가구(전용 59~130㎡)를 일반분양할 계획이다. 용인 내 양대 반도체 클러스터와 가까운 입지가 돋보인다는 평가다.은정진 기자 silver@hankyung.com
‘조합원 입주권’ 매도 때 양도소득세 계산은 어떻게 할까
‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법’에 따라 각각 관리처분계획 인가와 사업시행 인가 후 취득한 ‘입주자 선정 지위’를 조합원 입주권이라고 한다. 세법에서는 이를 주택과 구분해 양도소득세를 적용한다. 이때 유의해야 할 점을 몇 가지 알아두면 좋다.먼저 비과세 부분이다. 일시적 2주택을 포함한 1가구 1주택의 경우 보유 기간 및 거주 기간 요건을 충족하면 매도금액 12억원 이하분에 대해 비과세가 가능하다. 다만 12억원 초과분에 대해서는 장기보유공제 등을 반영해 양도소득세를 계산한다. 그러나 매도 시점이 관리처분계획 인가일 이후라면 관리처분계획 인가일 기준으로 주택 비과세 요건을 만족한 경우에만 비과세 혜택을 받을 수 있다.관리처분계획 인가일을 적용할 때 기준 날짜는 최초 인가일이다. 사업 진행 과정에서 사업시행인가 및 관리처분계획이 여러 차례 변경될 수 있다. 하지만 양도소득세 적용에 최초 관리처분계획 인가가 소송으로 무효가 되거나 취소되지 않는 이상 그 기준 날짜는 최초 인가일로 한다.주택과 조합원 입주권을 구분해 검토하는 이유는 장기보유공제 반영 때 구분해 계산해야 하기 때문이다. 주택은 최초 취득 시점부터 매도 시점까지 보유 기간과 실제 거주 기간을 계산해 장기보유공제를 적용한다. 그러나 조합원 입주권은 양도 차익을 계산할 때 관리처분계획 인가 전 차익과 인가 후 차익으로 나눠 계산한다.관리처분계획 인가 전 차익은 기존 건물분에 대한 차익이다. 인가 후 차익은 실제 거래에서 조합원 분양을 받을 수 있는 권리에 대한 프리미엄이다. 따라서 조합원 입주권 상태에서 매도하는 경우 장기보유공제는 관리처분계획 인가 전 차익에 대해서만 적용받을 수 있다. 프리미엄 부분에 대한 차익은 장기보유공제를 적용할 수 없다.일반적으로 매도액 12억원을 초과해 일부 양도소득세가 발생하는 경우 장기보유공제가 반영될 것으로 여겨진다. 하지만 세법에서는 각각 별개의 항목으로 규정하고 있으므로 구분해 판단해야 한다. 관리처분계획 인가를 앞둔 구역이라면 실제 거래는 예상 프리미엄을 반영해 계산하기 때문에 양도소득세 관점에서는 관리처분계획 인가 전에 매도하는 것이 유리하다.기존 주택 소유자가 조합원 입주권으로 변경된 뒤 공사를 마친 신축 주택을 양도하는 경우라면 장기보유공제를 별도로 계산해야 한다. 이때 기존 주택에 대한 양도 차익과 청산금 납부분에 대한 양도 차익을 구분한다. 기존 주택에 대한 차익에 관해서는 보유 기간은 최초 취득일부터 신축 주택 양도일까지, 거주 기간은 최초 취득일부터 관리처분계획 인가일까지 계산한다. 청산금 납부분에 대해서는 보유 기간의 경우 관리처분계획 인가일부터 신축 주택 양도일까지, 거주 기간은 신축 주택 준공일부터 양도일까지 구분해 계산한다.이는 관리처분계획 인가 전 매수한 원조합원의 경우에 해당한다. 관리처분계획 인가일 이후 매수하면 승계 조합원이 되고, 주택 취득 시기는 공사 기간을 거쳐 신축 주택이 준공된 이후부터 보유 기간으로 계산한다. 승계 조합원은 입주권으로 매도하는 경우 1가구 1주택 비과세와 장기보유공제를 적용받지 못한다. 준공일로부터 3년 이상 보유해야 장기보유공제가 가능하다.김성일 리겔세무회계 대표회계사
충남·부산·대전 등 대형건설사 물량이 90%…선택지 넓어
봄 분양 시즌을 맞아 다음달 지방에선 16개 단지, 총 1만2000여 가구의 아파트가 공급된다. 제22대 국회의원 선거(4월 10일) 영향으로 분양 일정이 미뤄진 단지가 공급을 재개하면서 작년 같은 기간보다 두 배가량 많은 물량이 쏟아진다. 10대 건설사 물량이 전체 공급량의 90%를 차지하는 만큼 브랜드 아파트를 원하는 실수요자의 선택권이 넓어질 것이란 관측이다.○작년 동월 대비 2배 공급부동산 리서치 전문업체 부동산인포에 따르면 다음달 지방에선 16개 단지, 총 1만2113가구가 공급된다. 이 중 1만1186가구가 일반에 분양된다. 작년 동월(4234가구) 대비 두 배를 웃도는 물량이다.지역별로는 충남이 3068가구로 가장 많다. 이어 제주(1401가구) 대전(1339가구) 강원(1304가구) 부산(1214가구) 등의 순이다. 경남 975가구, 전북 576가구, 경북 491가구 등도 일반 분양이 이뤄진다.지방 광역시 물량이 눈길을 끈다. 부산에선 롯데건설이 부산진구 가야동에 ‘가야역 롯데캐슬 스카이엘’을 분양한다. 부산도시철도 2호선 가야역 초역세권 입지에 들어서는 단지다. 지하 3층~지상 43층, 4개 동, 아파트 725가구(전용면적 59~84㎡)와 오피스텔 80실(전용 52~69㎡) 등 총 805가구 규모로 조성된다. 부산진구 양정동엔 ‘양정 롯데캐슬 프론티엘’이 공급된다. 지하 3층~지상 28층, 10개 동, 총 903가구(전용 39~110㎡) 규모다. 이 중 전용 59~110㎡ 489가구를 일반 분양한다. 부산지하철 1호선 양정역이 가깝다.현대건설과 현대엔지니어링 컨소시엄은 대전 서구에서 도마·변동 1구역 재개발 사업인 ‘힐스테이트 가장더퍼스트’를 공급한다. 지하 2층~지상 38층, 15개 동, 총 1779가구로 이뤄졌다. 일반분양 물량은 1339가구다. 도마·변동 지역은 대전 서구 도마동과 가장동 일대에 총 2만5000여 가구 조성을 목표로 대규모 정비사업이 진행 중이다.현대건설은 대구 수성구 황금동에 짓는 ‘힐스테이트 황금역리저브’를 선보인다. 지하 4층~지상 최고 40층, 5개 동, 337가구와 주거형 오피스텔 74실로 이뤄졌다. 대구 내에서 선호도가 높은 수성구에서도 교통 편의성과 생활 인프라가 뛰어난 황금동에 있다. 모든 가구(오피스텔 제외)에 풀 빌트인 가전, 가구를 제공한다.○90%가 10대 건설사 물량다음달 지방 분양시장은 대형 건설사 분양 물량이 많다는 게 특징이다. 전체 1만1186가구(일반 가구 기준) 중 90%에 가까운 9987가구가 10대 건설사 물량이다. 대형 건설사의 브랜드 아파트를 찾는 수요자에게 희소식이다.롯데건설은 다음달 경남 김해시 구산동에 짓는 ‘김해 구산 롯데캐슬 시그니처’를 분양한다. 지하 2층~지상 29층, 6개 동, 총 714가구 규모다. 단지 바로 앞에 구산초가 있다. 부산 김해경전철 연지공원역을 이용하면 30분대로 부산 사상구, 북구 등으로 이동할 수 있다.충남권역에서도 대형건설사 분양 물량이 잇달아 나온다. 포스코이앤씨는 아산탕정지구 도시개발구역 3블록에 들어서는 ‘더샵 탕정인피니티시티 2차’를 선보인다. 지하 2층~지상 최고 35층, 9개 동, 총 1214가구(전용 70~84㎡) 규모다. 이 중 1050가구가 일반 분양된다.HDC현대산업개발은 다음달 전북 익산시 부송4지구 C블록에 공급하는 ‘익산 부송 아이파크’의 1순위 청약을 받는다. 단지는 지하 2층~지상 20층, 5개 동, 총 511가구로 이뤄졌다. 익산의 첫 번째 아이파크이자 영등생활권의 마지막 민간분양 아파트다. 도보 거리에 궁동초, 어양중, 부송도서관 등이 있다.공사비가 계속 오르는 추세인 만큼 합리적 분양가에 내 집을 마련하려는 실수요자가 증가할 것이란 분석이 나온다. 한국건설기술연구원에 따르면 지난 2월 건설공사비지수는 154.81로 3년 전(124.84)보다 24.01% 올랐다. 업계 전문가는 “공사비 상승 추세가 이어지는 만큼 앞으로 분양가 인상도 불가피할 것”이라며 “청약 통장 가입자가 늘어나는 등 내 집 마련을 서두르는 수요자가 늘고 있다”고 말했다.심은지 기자 summit@hankyung.com
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