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‘한국 상업용 부동산 트렌드와 핫 이슈’···CCIM 멤버스 포럼 개최
지난 18일 CCIM한국협회(회장 민흥식)는 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(대표 황점상)와 기관협력 협약을 체결하고, 50여 명의 CCIM 회원이 참석한 가운데 'CCIM 멤버스 포럼'을 개최했다.이번 협약은 부동산 시장에서의 정보 교류와 전문 인력 양성을 위한 교육 기회 확대를 목적으로 체결됐다. 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아와 CCIM한국협회는 각자가 축적한 경험과 전문 지식을 상호 교류하고 협력함으로써 부동산 시장에서의 지속 가능한 업무 수행을 위한 기반을 마련할 계획이다.협약식 이후 진행된 CCIM 멤버스 포럼에서는 '빅데이터로 보는 한국 상업용 부동산 트렌드와 Hot Potato Issues'를 주제로 3가지 세션의 강연이 진행됐다.첫 번째 세션에서는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 정진우 리서치 팀장(경제학 박사)이 '우리나라 상업용 부동산 시장 트렌드 및 전망'을 주제로 오피스 시장과 물류 시장의 동향과 전망에 대해 발표했다.서울 오피스 시장은 국내 경제성장률, 재택근무 종료, 양질의 오피스 선호와 업그레이드 이전 수요 증가로 인해 견고한 수요를 유지하고 있는 가운데, 2023년 4분기 서울 및 분당권역의 평균 명목 임대료가 전년 동기 대비 7.3%p 상승하고, 관리비 역시 빠른 속도로 오르고 있어 임차인의 부담이 가중될 것으로 예상된다고 밝혔다.물류센터 투자시장 전망에 대해 정팀장은 금리 인상으로 인한 전반적인 시장 침체, 비대면 거래 감소 영향으로 위축될 수 있으나 추후 경기가 안정화되면 투자 수요도 살아날 것으로 전망했다. 두 번째 세션에서는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 Hospitality Service의 민병은 차장(CCIM)이 '시니어 레지던스의 개념 및 공급 동향과 향후 관전 포인트'를 주제로 시니어 레지던스의 개념과 공급 사례, 향후 전망에 대해 발표했다.늘어나는 노령인구에 비해 노후를 위한 주거 및 의료복지시설의 공급이 부족한 가운데 지난 2015년부터 금지됐던 분양형 상품에 대한 공급규제 완화가 추진되고 있어 귀추가 주목되고 있다.향후 시니어 레지던스 시장의 관점 포인트로는 시니어 레지던스 입주자들이 주택연금을 계속 수령할 수 있는 예외사유 인정 문제, 분양형 노인복지주택 재도입, 기업형 민간임대주택 ‘실버스테이’ 신설, 개발 시 토지 소유 조건 완화, 위탁운영사 범위 확장, 헬스케어 리츠 등을 꼽았다. 세 번째 세션에서는 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 Retail Service의 송진욱 이사(CCIM)가 '럭셔리 브랜드의 공간 활용에 대한 동향과 향후 전망 : 브랜드 유치를 위한 임대차 실행 전략'을 주제로 럭셔리 브랜드의 동향과 임대차 실행 전략에 대해 발표했다.럭셔리 브랜드가 선호하는 핵심 상권은 명동, 강남, 홍대, 가로수길, 이태원&한남, 청담&도산공원이며, 그 밖에 압구정, 성수 등 10개 주요 상권이 있다. 특히 청담&도산공원은 패션에서 시작해 럭셔리 라이프스타일 전반으로 확장하고 있어 대한민국 럭셔리의 중심이 되고 있으며, 팝업 스토어 입지로는 성수동, 한남동, 을지로를 선호하고 있다고 설명했다.럭셔리 브랜드의 임대차 협의과정은 최초 후보지 제안부터 임대료 기산일까지 약 2년이 소요된다. 따라서 충분한 시간과 전략이 필요하다고 설명했다.CCIM한국협회는 회원간 교류와 전문성 제고를 위해 이와 같은 멤버스 포럼을 지속적으로 개최할 예정이다.한경닷컴 뉴스룸 open@hankyung.com
부실 우려에도…PF 유동화채권 발행 러시
최근 연 7%대 고금리를 내세운 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 유동화전자단기사채(ABSTB)가 인기를 끌고 있다. 일각에선 PF 부실화가 현실화하면 손실을 볼 수 있어 주의해야 한다는 지적이 나온다.22일 금융투자업계에 따르면 PF ABSTB는 지난달 2000억원 순발행됐다. 상환보다 발행이 더 많았다는 의미다. 증권사는 건설사나 시행사 PF 채권을 기초자산으로 ABSTB를 발행해 자금을 공급한다. 대부분 증권사가 매입 약정을 조건으로 발행한다. 증권사 입장에서는 유동화 상품 판매를 통해 수수료를 받고 기초자산과 보증부 상품의 금리 차이도 기대할 수 있다.금융투자협회 채권정보센터 기준 21~22일 거래된 A1 등급 PF ABSTB의 평균 거래 금리는 연 4.02%였다, 이보다 낮은 A2 등급의 ABSTB 거래 금리는 연 7.35%였다.전문가들은 증권사가 제시하는 수익률만 믿고 ABSTB에 투자해선 안 된다고 조언한다. PF 부실 사태가 터질 경우 ABSTB 차환이 불가능해져 원금 회수가 어려워질 수 있어서다.금융감독원에 따르면 지난해 12월 말 기준 전 금융권의 부동산 PF 대출 잔액은 135조6000억원으로 전년 대비 5조3000억원 늘었다. 이 기간 부동산 PF 대출 연체율은 2.70%로 1년 전(1.19%)보다 상승했다. 금융투자업계 관계자는 “ABSTB에 투자하기 전 기초자산 검토와 함께 책임 준공하는 건설사 또는 매입 보장 약정을 하는 증권사의 신용 상태를 살펴봐야 한다”고 말했다.이지효 기자 jhlee@hankyung.com
“부실채권 안 팔리네”…’채널 다변화’ 속도낸다
저축은행들이 쌓이는 부실채권 처리에 고심하고 있습니다. 금융권 전체로 위험이 번질 조짐을 보이자, 금융당국이 대책 마련에 나섰습니다. 취재기자와 알아보겠습니다. 경제부 이민재 기자 나왔습니다. 부실채권, NPL이라고 부르죠, 먼저, 이게 왜 지금 문제가 되는 겁니까?NPL(Non-Performing Loan)은 ‘수익성이 없는 채권’인데, 풀어서 설명하면 돈을 빌려줬는데 이를 돌려받을 가능성이 없거나 어렵게 된 부실채권을 말합니다.돈을 빌려주는 금융사 입장에서 부실 채권은 언제든 발생할 수 있는 일이지만, 이것이 늘면 문제가 됩니다. 갚지 못하는 돈이 증가하면 연체율이 올라가게 되고, 건전성에 이상이 생깁니다. 건전성 관리 차원에서 대손 충당금을 쌓긴 하지만 자금 조달에 한계가 있을 수밖에 없습니다. 사태가 악화되면 신용등급 하락을 비롯해 소비자 신뢰에 영향을 미쳐 수신마저 줄고 다시 건전성이 나빠지는 악순환에 빠집니다. 금융권 위험 전이까지 고려해야 하는 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 최근 상황과 어느정도 겹칩니다. 대표적인 예인 저축은행을 살펴보면 코로나19 사태로 개인 사업자 부실채권이 늘었고, 경기 침체로 부동산이 휘청거리자 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실채권이 더해졌습니다. 이 과정에서 3개월 이상 연체된 부실채권(고정이하여신) 비율이 지난해 말 기준 전년과 비교해 2배 가까이 늘었습니다. 그런 중에 수신 잔액은 26개월 만에 최저치를 기록했습니다.결국 부실채권을 어디에다 팔고 넘겨야 정리가 되는 건데, 그게 잘 안된다는 얘기 아닙니까? 금융당국이 내놓은 대안은 뭡니까?2011년 저축은행 사태에는 캠코(한국자산관리공사)가 부실채권을 사서 정리를 했습니다. 급한 불은 껐지만, 기관이 대규모 부실을 떠안았다는 점이 문제가 됐습니다. 이번에는 이런 점을 감안해 매각 채널 다각화에 초점이 맞춰지고 있습니다, 지난 1월 당국은 부실채권 매각처를 전문회사까지로 늘리는 등 규제 완화를 진행했습니다.다만, 매각이 원활하지는 않은 점은 풀어야 할 숙제입니다. 법적 절차 등에 따른 높은 거래 비용, 경기 침체에 따른 부동산 가격 하락, 그에 따른 매각 가격 기대치 차이, 늘어나는 물량, 여기에 금리 인상 기조 유지와 중동전쟁 등 글로벌 금융 불확실성이 매각에 부정적인 영향 미치고 있습니다.대책은 나왔는데, 실제로 효과가 있을 지는 의문이라는 얘기인데, 추가로 개선 방안에 대한 논의는 없습니까?당국은 저축은행 부동산 PF 경공매 활성화 방안 이행과 개인 사업자 연체 채권 매각 현황을 점검하고 자금 조달 계획을 챙기는 등 업계를 압박하고 있습니다. 당근책도 있습니다. 토지담보대출(토담대) 처분 시 실행한 매입자금 대출은 PF 대출 한도 규제에 포함하지 않는 등 규제 완화도 진행 합니다. 업계도 이런 상황을 고려해 1천억원 규모의 2차 PF 부실채권 정리 펀드 조성에 이어 2, 3차 펀드를 만들어 위험을 덜겠다는 계획입니다.다만, 이것 만으로는 부족하단 의견이 나옵니다. 예를 들어 수요를 늘리기 위해 은행, 증권사, 운용사 등으로 부실채권 인수 범위를 확대하는 안 등을 내세우고 있습니다. 당국도 이 부분을 염두하고 매각처 다변화를 검토하고 있습니다. 일각에서는 늘어난 매각처 마저 부실채권 인수에 소극적일 수 있다는 점을 감안해, 과거 저축은행 사태처럼 기관이 나서서 인수를 하는 방안도 같이 추진하는 소위 ‘투트랙 전략’이 필요하다는 의견이 제기됩니다.경제부 이민재 기자였습니다.이민재기자 tobemj@wowtv.co.kr
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