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“이사한다 했더니 묵시적갱신 주장하는 집주인…어쩌죠?” [아하! 부동산법률]
#. “전세 계약 기간이 끝나가는데도 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못했습니다. 문제는 제가 임차권등기 후 이사부터 할 예정이라고 하자 집주인은 뒤늦은 해지 통보라 묵시적갱신을 주장하고 있다는 겁니다. 이사할 날짜는 다가오는데 집주인의 말에 당황스럽기만 합니다."전세 사기나 전세금 분쟁 예방책으로 임차권등기를 활용하는 사례가 늘면서 세입자들의 관심이 높아졌습니다. 하지만 높은 관심과는 달리 임차권등기를 신청할 수 있는 시기나 신청 전 확인해야 하는 필수 절차를 잘 모르는 경우가 많습니다.임차권등기란 세입자가 다른 곳에 이사하더라도 이전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주는 제도입니다. 주택 임대차에서 임차권등기는 기본적으로 계약이 종료돼야만 신청할 수 있습니다. 단순하게 본다면 계약종료일 이후 기간만 잘 유의해야 한다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 세입자가 놓쳐서는 안 될 변수가 있다는 사실을 명심해야 합니다.주택 임대차보호법(이하 주임법)에는 집주인과 세입자 간 계약에 관한 해지나 갱신에 관한 의사전달을 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 한다고 규정하고 있습니다.계약 기간이 끝나기 적어도 2개월 전까지는 계약을 갱신하지 않겠다고 통보해야 한다는 말입니다. 이 과정에서 세입자가 맞이할 수 있는 변수는 '2개월 전까지 계약을 갱신하지 않겠다'라는 통보를 해야 한다는 겁니다.만약 세입자가 집주인에게 계약 갱신에 관한 거절 통보를 하지 않았다면 '묵시적갱신'이라는 상황을 맞이하게 됩니다. 묵시적갱신이란 계약 종료 2개월 전까지 당사자 간 계약 해지나 갱신에 관한 의사가 없었다면 자동으로 계약이 연장되는 형태를 말합니다.문제는 묵시적갱신은 계약이 유지되고 있다는 의미로 임차권등기신청 자체가 어렵다는 겁니다. 따라서 이사를 계획하고 있는 세입자라면 남아있는 계약 기간을 확인해 집주인에게 계약 갱신거절 통보를 하는 게 가장 중요합니다.그렇다면 세입자가 묵시적갱신이라는 변수를 피하게 위해 어떤 방법으로 집주인에게 갱신거절 통보를 해야 할까요.세입자는 남아있는 계약 기간이 2개월 전은 아닌지 확인해야 합니다. 남아있는 계약 기간을 확인했다면 갱신거절 통보를 할 방법은 여러 가지가 있습니다.법적인 증거자료로 가장 많이 쓰이는 내용증명이 가장 대표적입니다. 만약 내용증명이 부담스러운 세입자라면 집주인과 주고받은 △문자 메시지 △카카오톡 △통화녹취 등을 활용해도 좋습니다. 다만 법률상 효력이 발생하려면 상대방, 다시 말해 집주인에게 의사가 전달되어야만 한다는 사실을 유의해야 합니다.집주인에게 의사전달 시점을 놓친 세입자들은 어떻게 대처해야 할까요. 법률상 정해진 통보 시점을 놓친 경우 집주인과 세입자 간 계약은 묵시적갱신 상태가 됩니다. 가령 계약 종료 1개월 전이지만 법률상 정해진 의사전달 시점을 놓쳤다면 아직 계약종료일이 다가오지 않아도 묵시적갱신 상태라는 겁니다.세입자는 이 부분에 주목할 필요가 있습니다. 주임법 제6조의2에는 ‘묵시적갱신 상태에서는 세입자가 언제든 집주인에게 해지 통보를 할 수 있고 집주인이 해지통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생된다’고 규정하고 있습니다. 즉 정해진 기간 안에 갱신거절을 하지 못해 묵시적갱신이 됐다고 하더라도 세입자가 즉시 해지 통보를 한다면 3개월 후에 해지효력이 발생한다는 말입니다.따라서 의사전달 시점을 놓친 세입자는 3개월 후 시점을 고려해 해지통보를 하고 해당 시점에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 임차권등기와 전세금반환소송을 통해 대응할 수 있습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
강제집행 하려는데, 갑자기 월세 낸 세입자…이젠 어쩌나[아하!부동산법률]
#. 세입자를 상대로 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체된 임대료를 지급하면서 1년 정도만 장사하게 해달라는 겁니다. 세입자의 사정도 이해하지만, 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생기진 않을까 걱정입니다.상가 임대차에서 명도 분쟁이 발생하면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다.명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 오래 걸린다는 것이 건물주에게는 부담입니다.이러한 탓에 강제집행을 앞두고 세입자가 선처를 부탁해도 망설여집니다. 혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다.하지만 명도소송에서 승소판결문을 받았다면 이야기는 달라집니다. 법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행 신청을 하지 않아도 걱정할 필요가 없습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결만 받으면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.강제집행을 하려고 했는데 세입자가 밀린 월세를 낸다든지 등 사정이 생긴다면 잠시 강제집행을 미룰 수 있단 얘기입니다.10년간 명도소송 판결문은 유효하지만, 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소판결문에 명시된 사항과 같아야 합니다. 마찬가지로 세입자를 용서하는 순간부터 추후 분쟁이 생겨 다시 강제집행 신청이 필요할 때까지도 목적물이나 당사자 변경이 없어야 한다는 사실을 명심해야 합니다. 당사자란 계약을 맺은 사람을 뜻하는 말로 건물주와 세입자가 계약의 당사자가 됩니다.승소 판결 이후 계약 당사자가 아닌 다른 사람이 점포를 점유하고 있거나 점포 자체가 변경된다면 강제집행이 어려울 수 있습니다. 이 경우 명도소송을 다시 진행해야 하는 번거로움이 생길 수 있기에 당사자와 목적물 변경이 생기지 않도록 주의해야 합니다.<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
건물주 ‘세입자 몰래’ 출입문 비번 바꿨다가는…”이럴 수가” [아하! 부동산법률]
#. 세입자가 위법을 저질러 계약 해지 통보를 했습니다. 그런데도 세입자는 나가기는커녕 계속해서 월세를 내지 않고 있습니다. 명도소송은 이미 제기해둔 상황이지만, 생각할수록 세입자가 괘씸해 출입문 비밀번호를 바꾸고 싶은데 법적인 문제는 없을지 궁금합니다.계약을 위반한 세입자를 상대로 건물주가 출입을 막는 사례까지 등장하면서 당사자 간 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.건물주가 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 근본적인 이유는 합법적인 절차로 세입자를 내보내기 위해서입니다. 건물주가 마음만 앞서다 보면 판결문이 나오기도 전에 세입자를 직접 내보내거나 출입을 통제하려는 착오를 범하기 쉽습니다.결론적으로 건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 건물의 출입을 방해한다면 형사상 책임을 질 수 있기에 주의해야 합니다.명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다명도 분쟁에서 건물주가 위법을 저지른 세입자의 권리를 너무 가볍게 여기는 일이 심심치 않게 발생합니다. 법률상 계약 해지에 속하는 행동을 했으니 더는 계약 관계가 아니기에 건물의 소유자인 자신 마음대로 할 수 있다는 생각 때문입니다.이 경우 건물주가 쉽게 범할 수 있는 행동에는 강제집행 절차를 거치지 않고 건물주가 직접 세입자를 내쫓는 행위를 꼽을 수 있습니다.현행법상 건물주가 세입자를 상대로 직접 내쫓는 행위는 위법임을 명심해야 합니다. 법률에서는 개인의 권리를 또 다른 개인이 직접 빼앗는 행위를 금지한다는 뜻입니다.위법을 저지른 세입자라도 엄연히 점포에 대한 점유권이 유지되고 있기에 명도 소송절차가 끝나기 전까지는 세입자를 내쫓는 행위는 피해야 합니다.건물주가 세입자를 직접 내쫓는 행동은 하지 않았지만, 세입자의 점포 출입을 막는 행위를 했다면 법률상 어떤 문제가 발생할까요.가령 위법을 저지른 세입자를 괘씸하게 여겨 세입자 몰래 출입문 비밀번호를 바꾸거나 추가로 잠금장치를 설치하는 경우가 있습니다. 명도소송과 강제집행 절차가 끝나지 않는 상황에서는 세입자의 출입을 막는 모든 행위는 위법에 해당합니다.만약 건물주가 마음대로 세입자의 출입을 통제한다면 형법 제323조에 의거 권리행사방해죄가 성립될 수 있습니다. 권리행사방해죄란 타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄로 5년 이하의 징역 또는 700만 원 이하의 벌금형에 처할 수 있습니다.명도소송 후 강제집행이 진행되기 전까지는 여전히 점유권은 법률상 세입자에게 있습니다. 따라서 건물주가 직접 세입자의 짐을 치우는 것뿐 아니라 출입을 통제하는 행위도 불법에 해당한다는 사실을 명심해야 합니다.위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 때는 반드시 함께 진행해야 하는 절차가 있습니다. 위법을 저지른 세입자 가운데는 명도소송 진행에 혼란을 일으키기 위해 무단으로 점유자를 바꾸는 사례가 적지 않습니다.이 경우 건물주가 명도소송에서 승소하더라도 세입자가 다른 사람으로 점유자를 바꾼다면 강제집행에 어려움이 생길 수 있습니다. 이러한 상황을 방지하려면 점유이전금지 가처분 절차가 필수입니다.점유이전금지 가처분이란 소송 도중 세입자에게 점유권을 다른 사람에게 넘기지 말 것을 명령하는 가처분 절차로 만약 가처분이 완료된다면 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 문제없이 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
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