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“떡볶이가 다가 아냐”… ‘힙당동’이 뜨는 이유
[부동산 BIGDATA]최근 몇 년간 이른바 MZ(밀레니얼+Z) 세대가 많이 방문하는 상권은 ‘개성 있고 신선하다’는 뜻의 신조어 ‘힙하다’라는 표현이 자연스럽게 붙는다. ‘힙지로(힙하다+을지로)’ 상권이 그랬고, 근래에는 ‘힙당동(힙하다+신당동)’ 상권이 그 바통을 이어받고 있어 눈길을 끈다.‘즉석 떡볶이의 메카’였던 신당동이 2024년에 다시금 주목받고 있는 이유는 무엇일까. 핀다의 빅데이터 상권분석 플랫폼 ‘오픈업’의 데이터를 활용해 신당동 상권을 살펴보았다.먼저 오픈업을 통해 2019년부터 2023년까지 신당동 상권의 월평균 매출 추이를 살펴보면, 신당동 상권의 매출 규모는 2020년까지 월평균 약 90억~100억 원 수준을 유지하다가 2021년 말부터 급증하기 시작해 지난해 약 180억 원 수준으로 2배 가까이 증가했다.신당동 상권의 최근 1년간(2023년 3월~2024년 2월) 업종별·월별 매출 추이를 살펴보면 외식업 비중이 꾸준히 절반을 상회하고 있다. 이 상권에는 떡볶이 타운과 황학동 중앙시장이 있어 외식업 매출의 영향력은 절대적이다. 건물별 매출액 기준으로는 상위 3개 건물이 모두 떡볶이 타운에 포진해 있어 원조 먹자 골목의 명성은 여전히 건재한 것으로 나타났다. 또한 외식업 다음으로 비중이 높은 소매 업종에서는 대부분 편의점이 차지하고 있고, 서비스 업종에서는 주유소 매출이 가장 높은 비중을 차지해 유동인구가 많은 지역임을 확인할 수 있었다.지난해 신당동 상권의 전년 대비 업종별 매출 증감 데이터를 살펴보면 제일 큰 비중을 차지하는 외식업 매출이 전년 동월 대비 약 21% 상승했고, 소매(15%)와 서비스(18%), 오락(6%) 업종 모두 전년 대비 매출이 늘었다. 반면 의료(-8%) 업종이 전년 대비 감소세를 보였고, 교육(-30%), 숙박(-39%) 업종은 큰 폭으로 매출이 줄어 타격을 입었다. 한편, 신당동 상권에서 가장 비중이 높은 외식업 매출 비중은 2022년 52%에서 지난해 54.9%로 소폭 증가해 외식업 쏠림 현상이 더욱 심화된 것으로 나타났다.한편, 신당동 상권에서는 어떤 사람들이 돈을 많이 쓰고, 어떤 사람들이 인근에 거주하고 있는지 파악해보았다. 신당동 상권의 큰손은 ‘3040세대 남성’이었고, 연령대별로 보면 30대에서 가장 많은 매출이 발생하고 있었다. 하지만 최근 들어 20대가 급격히 몰리는 상권이라는 점을 놓쳐서는 안 된다. 단적인 예로 20대가 가장 많이 찾는 즉석 사진관 월평균 매출은 2022년까지 500만~1000만 원에 불과했지만, 지난해 들어 매출이 급증하면서 2023년 연말에는 월평균 매출 4000만 원을 훌쩍 넘어선 것으로 나타났다. 유행에 민감한 세대인 만큼 지속가능성은 지켜봐야겠지만 ‘힙당동’의 이미지를 만든 것이 결국 20대라는 점을 생각한다면 앞으로 20대가 신당동 상권의 큰손으로 자리 잡을 가능성도 충분하다고 볼 수 있다.또한 신당동 상권은 지하철 2·6호선이 교차해 유동인구도 많지만 주거인구도 적지 않았다. 지난해 하반기 기준으로 신당동 상권 인근 지역의 주거인구는 약 1만8000명이었다. 특히 60대 이상의 노년층 비중이 압도적으로 높은 만큼 지역 주민을 공략하고자 하는 예비 창업가라면 이들을 타깃으로 할 필요가 있다.연령대별로 많이 찾는 지역을 오픈업 매출 히트맵으로 살펴본 결과, 차이점이 더욱 두드러졌다. 20대는 신당역 1번 출구와 12번 출구 사이에 위치한 싸전거리와 떡볶이 타운 방문 비중이 높고 중앙시장 방문 비중이 상대적으로 낮은 반면, 30대는 떡볶이 타운과 중앙시장 방문 비중이 모두 높게 나타났고, 매출 발생 범위도 훨씬 넓게 나타났다.40대는 중앙시장 방문 비중이 가장 높고, 이어 떡볶이 타운과 주택가 인근에 위치한 배후지 상권 방문 비중도 높은 편이었다. 50대는 중앙시장과 배후지 상권 방문 비중이 가장 높게 나타나 20대와 대조를 이뤘다.마지막으로 신당동 상권은 전 연령대가 많이 찾고 유동인구와 배후지 인구까지 풍부하다는 특징을 반영하듯 주중·주말 간 매출 편차가 서울 주요 상권에 비해 상대적으로 적었다.여기에 점심시간대 매출이 가장 높았고, 번화가 상권과 다르게 일찍 문을 닫는 상점들이 많다 보니 저녁시간 이후가 될수록 매출은 급격히 줄어드는 양상을 보였다.지금까지 오픈업 데이터를 통해 유동인구와 배후 인구를 모두 갖춘 신당동 상권이 전 연령대가 다양하게 찾으며 매출이 늘면서 어떻게 ‘힙당동’ 상권으로 자리매김하고 있는지 확인할 수 있었다. 과거와 현재, 미래가 모두 공존하고 외식업 비중이 높은 상권인 만큼 이 지역에 창업을 고려하는 예비 창업가라면 다양한 연령층의 마음을 사로잡을 수 있는 아이템을 기준으로 삼는 것이 필요해 보인다.황창희 핀다 오픈업 프로덕트오너(PO)
달라진 청약제도…주목해야 할 유망 단지는
[부동산 줌인] 무주택자들의 아파트 내 집 마련 관문인 청약 사이트 청약홈이 3주간 개편 후 새롭게 문을 열었다.최근 결혼을 하면 청약할 때 오히려 불이익을 당한다면서 혼인신고를 꺼리는 신혼부부가 늘어나자 정부가 청약제도 개편을 통해 결혼, 출산 문제에 적극 발 벗고 나섰다. 청약제도가 어떻게 바뀌었는지 살펴보고 2024년 상반기 주목해야 할 청약단지도 함께 알아보자.아파트 청약을 받기 전 반드시 확인해야 하는 것이 입주자모집공고다. 입주자모집공고안에 청약자격, 면적, 분양가, 옵션, 청약일정, 계약서류 등 모든 내용이 다 담겨 있는데 너무 작은 글자가, 너무 많아서 부동산 전문가인 필자도 볼 때마다 힘겨웠다. 개편 후 가장 먼저 확인한 입주자모집공고는 첫 페이지에 청약일정과 전매제한, 재당첨제한 등 주요 정보가 요약돼 한눈에 들어온다.<청약홈 개편 이후 새롭게 변경된 입주자모집공고 첫 페이지>달라지는 청약제도 1. 출산가구 지원급감하는 출산율 문제를 해결하기 위해 출산가구에 대한 지원이 강화됐다. 입주자모집공고일 기준 2년 이내 출산한 가구(임신·입양 포함)에 공공분양의 경우 최대 35% 물량을, 공공임대주택은 전체 가구의 10%를 신생아 특별공급으로 우선 공급한다. 민간분양은 신혼부부, 생애최초 특별공급 물량의 20%를 신생아 우선공급으로 제공한다.출산가구의 주거비 부담을 경감하기 위해 신생아 특별공급이나 우선공급으로 청약 당첨 시 입주 시점에 신생아 특례 디딤돌 대출도 지원할 계획이다. 또 공공분양, 임대주택 소득 및 자산 요건을 2023년 3월 28일 이후 출산자녀 1인당 10%포인트(최대 20%포인트) 완화해준다. 달라지는 청약제도 2. 혼인 불이익 해소 및 인센티브 강화결혼을 하면 불이익을 당한다는 이야기가 나온 배경은 배우자가 혼인신고 전 청약 당첨이나 주택 소유 이력이 있으면 상대방이 신혼부부 생애 최초 특공 청약을 할 수 없었기 때문이다. 하지만 이번 개편으로 앞으로는 혼인 전 주택 소유 및 특공 이력이 배제된다.또 부부 중복 청약도 허용된다. 당첨자 발표일이 동일한 모든 주택에 한해 1인 1건만 신청이 가능하며 2건 이상 중복 신청 시 모두 무효 처리가 되는데 앞으로는 부부가 당첨자 발표일이 같은 주택에 중복 당첨이 된 경우에는 접수일시가 빠른 당첨은 유효하며, 접수가 늦은 당첨은 무효 처리가 된다. 분 단위로 접수일시가 동일하면 연령이 많은 신청자의 당첨만 인정된다.대기업에 다니는 부부들의 불만이 높았던 소득 기준도 완화된다. 공공분양 특별공급에서 맞벌이 부부의 소득 기준이 도시근로자 월평균 소득의 140%에서 200%로 완화됐다. 부부 합산 연 소득으로 따지면 약 1억2000만 원까지 공공 특공 신청이 가능했지만, 앞으로는 연 소득이 1억6000만 원 정도 되는 맞벌이 부부도 청약할 수 있다.민간분양의 경우 배우자의 통장 가입 기간에 따른 점수 50%를 합산해준다. 예를 들어 신청자의 청약 통장 가입 기간이 5년(7점)이고 배우자가 4년(6점)이면 내 점수에 배우자 점수의 절반인 3점을 더해 총 10점으로 평가한다. 최대 3점까지 인정하며, 합산 최대 점수는 17점이다. 그 외 다자녀 특별공급 기준이 3명 이상에서 2명 이상으로 완화됐으며, 모든 특별공급 유형에 추첨제를 신설해 맞벌이 부부의 청약 기회가 확대된다. 이 정도면 결혼하는 것이 더 이득이어서 혼인신고를 미룰 이유는 더 이상 없을 것 같다. 결혼을 하고 자녀를 낳는 가구에 보다 많은 혜택을 집중하겠다는 정부의 강력한 의지를 엿볼 수 있다. 하지만 얻는 사람이 있으면 잃는 사람도 있는 법. 전체 분양 물량이 늘어나지 않는 상황에서 신혼부부나 출산가구에 혜택을 더 주는 만큼 그동안 무주택으로 내 집 마련을 기다려 왔던 기성세대들이나 결혼을 안 한 것이 아니라 못한 사람은 상대적 박탈감 등 불만을 호소할 수 있다.그럼에도 한정된 예산으로 모두를 만족시킬 수는 없는 것이 우리의 현실이고 출산율 급감이 사회 문제로 대두된 만큼 신혼부부와 출산가구에 대한 전폭적 지원을 폭 넓은 마음으로 이해하고 배려하는 성숙된 자세가 필요할 것 같다.정부는 무주택자들의 내 집 마련의 꿈이 꺾이지 않게 공공분양 물량을 더 늘리는 데 더욱 더 노력해야 한다.상반기 주목해야 할 청약단지최근 공사비 급등으로 분양 가격이 천정부지 올라가는 상황에서 입주 물량이 부족한 서울시에서 2024년 상반기 청약 계획이 있는 알짜 청약단지 10개를 선별해 추천한다.서울시 강남3구의 경우 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 30% 저렴한 가격으로 내 집을 마련할 수 있는 만큼 경쟁은 치열하겠지만 적극적인 청약 도전을 할 필요가 있다. 강남3구 이외 지역들도 입지가 우수한 만큼 관심을 가져도 좋을 것 같다. 김인만 부동산경제연구소장
압구정, 더 강력해진 왕이 온다
[임장생활기록부] 8. 서울 압구정동압구정동은 세 가지 점에서 독특한 동네예요. 첫째, 아파트만 있습니다. 옆 동네인 청담동이나 신사동만 봐도 다세대 및 빌라, 근린시설이 섞여 있지만 압구정은 주민 구성이 균질합니다. 둘째, 중대형 평수에 민영이고 임대도 없습니다. 마지막, 스펙이 너무 좋아요. 3호선 압구정역을 비롯해 동호대교와 성수대교, 한남대교, 올림픽대로 등이 있어서 강남북 어디든 가기 훌륭한 입지입니다. 한강변인 데다 평지죠. 백화점이 두 곳이고 로데오거리도 있습니다. ‘부동산계의 금수저’가 압구정이 아닐까 합니다.하지만 천년만년 왕일 것만 같았던 압구정의 운명을 바꾼 게 재건축이었습니다. 반포 등이 재건축을 통해 신흥 부촌으로 업그레이드 됐잖아요. 시간이 멈춰 있었던 압구정에 최근 변화가 생기고 있습니다.구현대는 1970년대 지어졌다 보니 아주 많이 노후했습니다. 대형 평수지만 복도식도 있어요. 동 간격이 넓고, 1층까지도 햇볕이 잘 들어옵니다. 용적률 꽉꽉 채워서 빽빽하게 뻗은 요즘 신축과는 대조적인 모습이죠. 단지 곳곳에 공원이 있고, 수영장도 있습니다. 집 내부도 한 번 보겠습니다. 65동이고 현대아파트 중에서 가장 큰 85평(280.9㎡)입니다. 대림건설이 사들여서 리모델링한 뒤 분양한 대림아크로빌로도 잘 알려져 있죠. 방 4개에 화장실 3개인데, 세대 분리형 구조입니다.노후한 구축 단지의 힘든 점도 많습니다. 가구당 차가 두세 대씩 있는데 지하주차장이 없어서 주차난이 심각해요. 겹주차를 하는 입주민들은 경비원에게 차 키를 맡긴 뒤 경비원이 차를 빼줍니다. 몇 년 전 화재가 났을 때 겹겹이 주차된 차들 때문에 소방차가 진입하지 못하는 사태도 벌어졌어요. 수도에선 녹물이 나오고 정전도 잦습니다. 낡은 배수관은 터지거나 갈라져 아랫집 누수가 빈번하고 외벽과 옥상에는 빗물이 스며듭니다. 주거지가 점점 슬럼화하고 있어 재건축이 시급한 상황입니다.20년째 제자리걸음 “왜?”압구정 현대가 처음엔 미분양이었던 거 아세요. 1978년 '특혜분양 사건'이 유명했죠. 현대가 사원용 단지 승인을 받은 뒤 국회의원, 고위공무원 등 고위층에게 몰래 줬죠. 압구정 현대가 '고급 아파트의 대명사'가 된 결정적인 계기가 된 셈이죠. 이때 지어진 현대 1차부터 7차가 구현대의 중심이 됐고, 기점이 성수대교 넘어 8차입니다. 그래서 8차를 성수현대라고 해요. 1980년대 일반분양을 했던 단지는 신현대라고 합니다. 14차는 사원용 아파트여서 사원현대라고 부릅니다.압구정 재건축이 24개 단지 총 1만335가구입니다. 하지만 20년 동안 진도가 거의 못 나갔습니다. 아마 재건축을 하면 대한민국에서 가장 비싸지겠죠. 그래서 서울시와 정부의 목소리가 반영될 수밖에 없거든요. 서울시는 압구정을 재건축해서 세계적인 한강변 명소로 만들고 싶어 하지만, 정부는 또 집값이 너무 뛰는 걸 경계하거든요. 이 딜레마가 발목을 잡았던 거죠.압구정 재건축은 6개 구역을 나눠서 진행하고 있어요. 한남대교부터 신사중학교까지 미성 1차와 2차가 1구역, 그 옆에 신현대라고 불리는 현대 9차와 11차, 12차가 현대백화점을 감싸면서 2구역으로 분류됩니다. 동호대교와 성수대교 남단 사이에 자리 잡은 구현대가 3구역이고요. 성수대교 넘어서 현대 8차와 한양 3차, 4차, 6차는 4구역이에요. 5구역은 한양 1차와 2차, 갤러리아백화점 동쪽에 있는 한양 5차와 7차, 8차가 6구역입니다. 하지만 모두 초기 단계예요. 조합설립인가를 받은 게 2021년이었으니까 재건축 말이 나온 지 20년 만이었죠. 심지어 정비구역 지정은 아무도 못 받았어요. 이제부터 본격적인 시작이죠.대장이 3구역입니다. 규모가 가장 큰 데다 한가운데예요. 한강 쪽 튀어나온 부분인 명당이고 압구정역과도 가깝고요. 현대 1차부터 7차, 10차, 13차, 14차와 빌라 단지를 합쳐서 3946가구입니다. 재건축을 하면 1800가구 이상 늘고, 최고 70층을 추진하고 있죠. 조합설립인가를 받았고 신속통합기획(이하 신통기획)으로 진행하고 있어요. 하지만 내부 갈등이 꽤 심해요. 조합은 “서울시 말 듣자”는 반면 비대위, 주민참여감시단은 “신통기획과 임대, 일반분양 다 싫다"는 거예요. 목소리가 각기 다릅니다. 현대 4차는 5층이라 대지지분은 크지만 2종 주거지역이라 용적률이 250%거든요. 그런데 나머지는 3종이라 용적률이 300%예요. 게다가 1차와 2차는 한강 조망이고, 6차랑 7차는 역세권이죠. 단지 안에 신사시장과 금강쇼핑센터, 교회까지 있습니다. 이해관계 조정이 험난해 보입니다.‘고급스럽게’ 동시다발 진행최근 3구역 설계 업체로 희림건축이 또 선정됐어요. 리턴 매치였죠. 모든 가구가 정면에서 한강을 볼 수 있게끔 배치했어요. 가구당 엘리베이터가 2.5대이고, 일반분양을 1000가구 이상 나오게 해서 매출을 7조 원 늘리겠다고 해요. 압구정도 요즘 가장 뜨거운 이슈인 추가 분담금 때문에 술렁이고 있습니다. 전용 84㎡를 소유한 조합원이 같은 평형의 새 아파트를 받으려면 분담금을 3억 이상 내야 합니다. 일부 조합원 주장처럼 임대와 일반분양이 싫다면 1대1 재건축을 해야 하겠죠. 3구역 기부채납 중에서 가장 주목받는 부분이 보행교예요. 구현대 앞에 있는 올림픽대로를 덮어서 공원을 만들고, 한강을 지나 성수동까지 이어지는 보행교를 짓는다고 해요.처음엔 4구역과 5구역이 재건축 속도가 빨랐는데 지금은 2구역이 가장 빨라요. 2구역은 신현대 9차와 11차, 12차 총 1924가구이고 규모가 두 번째로 커요. 재건축을 하면 2700가구 예상합니다. 서울시 신통기획에 참여합니다. 50층 추진하는데 추진위원회 승인받은 초기 단계예요. 설계 업체를 디에이건축으로 정했는데, 프랑스 베르사이유 궁전같이 짓겠다고 합니다. 세계적인 건축가인 도미니크 페로가 참여하는데, 한강과 공원을 연결하고, 모든 조합원 가구가 한강 조망이 가능하게 하고요. 2구역은 상가가 도로변에 몰려 있어서 이해관계 조정이 수월할 것 같습니다. 지금도 속도가 빠른데 더 앞서갈 가능성이 높습니다.성수현대인 8차와 한양 3차·4차·6차가 있는 4구역은 압구정로데오역 생활권이에요. 4구역이 조합설립인가를 압구정에서 가장 먼저 받았을 만큼 재건축 의지가 강해요. 1341가구인데 재건축을 통해 1790가구 늘릴 계획이고, 최고 49층 목표예요. 4구역은 서울시 말을 아주 잘 듣고 있습니다. 2구역처럼 디에이치건축 측에 설계를 맡길 예정이에요. 기부채납을 통해 한강변 조망데크공원이 생깁니다.5구역은 한양 1차 및 2차이고 1232가구인데, 재건축 해서 1540가구 49층 계획이에요. 신통기획을 통해서 3종일반주거 용적률 300% 이하 적용을 받았거든요. 청담초, 청담중, 청담고가 가깝습니다. 1구역은 미성 1차와 2차인데요. 미성 1차는 용적률이 낮고 대지지분이 큰 반면 322가구 불과합니다. 그래서 분리 재건축을 원하면서 신통기획이 뒷전이 된 거죠. 반면 미성 2차는 911가구라 주도권을 뺏길까 봐 걱정하고 있어요. 단독 재건축도 쉽지 않으니 어떤 방향을 잡든 시간이 걸릴 것 같습니다.6구역은 규모가 가장 작습니다. 한양 5차와 7차, 8차 합쳐서 672가구이고 한양 7차만 조합을 설립했어요. 한양 7차는 5차보다 대지지분이 커서 종전가액 산정 방법에 불만이 있어요. 한양 8차는 한강변 대형 평수라 대지지분이 높지만 90가구로 매우 작아요. 그래서 통합 재건축이 내키지 않는 상황입니다. 재건축, 쉽지 않아 보이죠. 임장생활기록부 영상은 유튜브 '집코노미' 채널에서 보실 수 있습니다. 글 김정은 한국경제 기자사진 이재형·이문규 한국경제 PD
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