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가만히 있어도 대출 한도 ‘뚝’…’무시무시한 제도’ 나온다 [집코노미]
▶전형진 기자이제 대출 한도가 확 줄어듭니다. 왜냐면 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이 시행되니까요. 이름만 들어도 복잡하죠.대출엔 크게 세 가지 규제가 있습니다. 먼저 LTV(담보인정비율)는 집값(담보)에 대비해서 얼마나 빌려줄 것이냐를 봅니다. 그리고 DTI(총부채상환비율)는 나의 소득 대비 대출 갚는 돈을 따져보죠. 주담대의 원리금과 다른 대출의 이자를 더해서 계산합니다. DSR도 나의 소득 대비 대출 상환 비용을 계산하는 건 똑같습니다. 그런데 DSR에선 주담대의 원리금과 다른 대출의 원리금을 모두 봅니다. DTI가 다른 대출의 이자만 따지는 것보다 범위가 넓죠. 심지어 한도 산정에 포함되는 다른 대출의 범위도 넓습니다. 결국 DSR은 DTI의 매운맛이죠.DSR은 국민 누구나 40% 제한을 받습니다. 흥부가 1년에 5냥을 번다면 1년 동안 원리금 상환액이 2냥(40%)을 넘어선 안 된다는 의미입니다. 흥부의 소득이 당장 변하지 않는다면 금리가 얼마인지에 따라 대출 한도가 달라지겠죠. 여기서 금리 부분을 인위적으로 높게 적용해 한도를 따지겠다는 게 스트레스 DSR 제도의 골자입니다. 매운맛 정도가 아니라 불닭볶음면인 것이죠.정부는 왜 이런 제도를 도입하려고 할까요. 금리 급등기에 차주들의 취약함이 드러났기 때문입니다. 분명히 처음엔 DSR 40%에 맞춰서 돈을 빌려줬는데 나중에 금리가 오른 시점에 다시 따져보니 이를 훌쩍 넘은 차주들이 많았던 것이죠. 그래서 처음부터 아예 한계 상황의 높은 금리를 상정하고 돈을 빌려주겠다는 게 바로 스트레스 DSR입니다.얼마나 높은 금리로 한도를 산정할 것이냐. 일단 최근 5년 중에 가장 높은 금리[A]를 찾습니다. 여기서 현재 금리[B]를 뺍니다. 이렇게 나오는 게 스트레스 금리입니다. 내가 대출받을 금리에 스트레스 금리를 더하는 것이죠.예를 들어 5년 내 최고 금리가 연 5%[A]였고 현재 금리는 2%[B]라고 해보죠. [A] – [B] = 스트레스 금리 3%가 되는 식입니다. 나의 신용등급 등에 따라 적용될 금리가 연 2.5%였다면 여기에 스트레스 금리 3%P를 가산해서 처음부터 연 5.5%에 돈을 빌린 것으로 한도를 계산하는 방식입니다.물론 이 같은 스트레스 금리를 일괄적으로 적용하는 건 아닙니다. 금리가 완전 고정이거나 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 적용 비중은 줄어듭니다. 반대로 말하면 금리 변동주기가 짧을수록 스트레스 금리를 온전히 반영하는 식입니다. 금리가 확 오를 때 변동금리 차주들이 취약해지는 만큼 아예 최악의 시나리오를 짜두고 대출을 해주겠단 거죠.물론 금리상승기엔 현재 금리[B]가 곧 최근 5년 최고 금리[A]가 됩니다. 이땐 스트레스 금리가 0%라는 계산이 나오는데요. 그래서 1.5~3.0%의 상하한을 둡니다. 최소 1.5%P, 최대 3.0%P를 더하도록 말이죠.이 무시무시한 제도는 3단계로 나눠서 시행됩니다. 1단계 시행은 며칠 남지 않았습니다. 은행권 주담대는 26일부터 적용되는데요. 이미 아파트를 분양받았거나 부동산 매매계약을 했다면 어떻게 될까요. 매매계약의 경우 시행일 전날까지 계약을 맺었다면 스트레스 DSR을 적용하지 않습니다. 아파트 분양 또한 시행일 전까지 입주자모집공고가 났다면 기존 제도를 적용합니다.이 같은 경과조치에도 불구하고 2025년부턴 제2금융과 신용대출까지 폭넓게 적용될 예정입니다. 피할 수 없는 현실이 되는 만큼 자금조달 계획을 미리 꼼꼼하게 세우시길 바랍니다.기획·진행 전형진 기자 withmold@hankyung.com촬영 이재형·조희재 PD 디자인 이지영·박하영편집 조희재 PD
“스트레스 풀려요”…美 워킹맘들 찾는 ‘마법의 버섯’ 뭐길래
#로스앤젤레스에서 마케팅 회사를 운영하는 워킹맘인 키아나 안바리푸르(42)의 아침 일과는 빡빡하다. 따뜻한 레몬워터를 마시고, 고강도 인터벌 트레이닝 수업을 등록한 후 아이들을 학교에 보낼 준비를 마친다. 아침 식사를 하고 비타민D, 오메가3 등 보충제를 섭취한 후 '마법의 버섯'으로 불리는 환각제 실로시빈을 먹어야 일과 준비는 끝난다.안바리푸르는 일주일에 4번 실로시빈을 복용하고 있다며 "일주일에 수백 시간을 일하는데 실로시빈은 업무 성과에 도움이 된다"며 "CEO로서 바쁜 하루를 보내는 동안 화나게 하는 일들이 일어나지 않게 해준다" 고 했다.미국 대도시에서 일하는 여성을 중심으로 '마법의 버섯' 실로시빈이 유행하고 있다. 실로시빈은 멕시코산 버섯 프실로키베 멕시카나에서 추출한 천연 화합물로 복용할 경우 환각을 일으킨다. 1960년대 히피(기성 제도와 가치관을 부정하는 청년 집단) 사이에서 유행했으나 1970년 미국 정부가 1급 마약으로 지정하며 복용이 금지됐다. 실로시빈이 다시 세간의 관심을 받기 시작한 것은 2018년, 미국 식품의약국(FDA)이 실로시빈을 우울증 치료를 위한 "획기적 치료제"로 지정하면서다. FDA는 실로시빈 함유 약물의 개발과 검토를 허가했다. 2022년 미국 콜로라도주는 실로시빈을 합법화했고 오레곤주는 허가된 지역에서 복용을 허가했다. 이러한 인식 전환으로 인해 불안·우울증 치료와 업무 효율성 향상을 위해 실로시빈을 찾는 전문직 여성들이 늘고 있다고 월스트리트저널(WSJ)은 6일 전했다. 캘리포니아주에서 헤드헌터로 일하는 제시카 지라드(34)는 업무가 몰릴 때면 젤리 형태로 된 저용량 실로시빈을 복용한다. 로스앤젤레스(LA)에서 건강 제품을 판매하는 기업가 코엘 로빈슨(41)은 "내가 이야기하는 여성 10명 중 8명이 마이크로도징(환각을 유발하지 않을 정도로 작은 양의 마약 또는 항정신성의약품을 복용하는 것)하고 있다"고 전했다. 특히 실로시빈이 갱년기에 발생하는 브레인포그(머리가 멍해지고 인지력이 떨어지는 증상)와 호르몬 불균형을 개선하는 데 효과가 있다는 소문이 나면서 중년 여성들 사이에서 더욱 인기를 끌고 있다. 벤처캐피털리스트 켈리는 "지난 1년 반 동안 실로시빈이 로어맨해튼 사교계 엄마들 사이에서 유행하고 있다"며 어느날 같이 외출한 여성들이 모두 지갑에 실로시빈 함유 초콜릿을 갖고 있었다고 증언했다. 그는 실로시빈을 "위험을 피하는 40세 여성에게 딱 맞는 초콜릿"이라며 "새로운 와인 한 잔"이라고 평가했다. 실로시빈을 이용한 체험 프로그램도 인기다. 캐나다 브리티시콜롬비아주 외곽에 있는 실로시빈 집중 치료 센터 '저니맨 콜렉티브'의 지난해 방문객은 전년 대비 세 배 가량 늘었다. 이곳에서는 4일 숙박하며 2번의 실로시빈 체험에 참여할 수 있다. 체험 비용은 1만5000달러다. 미국 콜로라도주 덴버에 있는 회사 뮤즈는 실로시빈이 함유된 초콜렛과 캡슐을 각각 35달러, 85달러에 판매하고 있다. 이들은 LA에서 열리는 기업 행사나 생일 파티에서 실로시빈 초콜렛 등이 제공되는 '버섯 바'를 운영하고 있다. TV네트워크 CEO, 변호사 등 실로시빈을 직접 집으로 배송받는 워킹맘들도 있다고 뮤즈 측은 전했다. 의학 전문가들은 검증이 완료되지 않은 실로시빈을 복용하는 것은 위험하다고 지적했다. 마이클 보겐슈츠 뉴욕대학교 랑곤건강센터 교수는 "임상 환경 밖에서 환각제를 복용할 경우 잠재적으로 위험한 약물 상호작용이 발생할 수 있다"고 했다. 한국은 실로시빈을 마약류관리법상 향정신성 의약품으로 분류해 복용을 금지하고 있다. 김인엽 기자 inside@hankyung.com
전세대출도 DSR 포함 추진…갭투자 어려워지나
금융당국이 전세대출에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 방안을 추진하는 등 ‘대출 죄기’에 나서면서 갭투자(전세 끼고 매수)가 눈에 띄게 줄 것이란 전망이 나온다. 임대차 시장에선 반전세가 늘어날 수 있다는 관측이다.금융위원회는 지난 17일 ‘2024년 주요업무 추진계획’을 통해 가계부채 관리 차원에서 전세대출 일부를 DSR에 포함하겠다는 구상을 밝혔다. 서민의 주거 안정을 위해 우선 유주택자의 전세대출 이자 상환분에만 DSR을 적용할 방침이다. 시행 시기는 시장 상황을 검토해 연내 확정할 계획이다.DSR은 금융권 대출의 연간 원리금 상환액이 연소득의 일정 비율(은행권 40%, 비은행권 50%)을 넘지 못하도록 하는 제도다. 금융당국 계획대로면 기존에 신용대출이나 주택담보대출 등의 빚을 지고 있는 유주택자가 전세대출을 추가로 받지 못하거나 한도가 줄어들게 된다. 그동안 은행에서 비교적 수월하게 빌린 전세대출금이 갭투자 밑천이 되는 경우가 많았던 만큼 업계에선 향후 갭투자가 감소할 것으로 보고 있다.고금리와 집값 하락세 등이 겹치며 이미 갭투자 수요는 위축되고 있다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 서울의 전체 거래에서 갭투자가 차지하는 비율은 작년 11월 9%까지 떨어진 이후 이달까지 석 달 연속 한 자릿수를 나타내고 있다. 통상 서울의 갭투자 비율은 15% 남짓이다. 2022년 초 10%에 육박하던 부산의 갭투자 비율도 이달에는 2%에 그쳤다.윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “수도권에 비해 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지방에서 갭투자가 더 많이 꺾일 수 있다”고 내다봤다. 그동안 지방에서는 전세가율이 높아 적은 비용으로도 갭투자가 손쉬웠지만, DSR 규제를 받으면 갭투자가 어려워질 수 있기 때문이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 기준 지방 아파트 전세가율은 72.1%로 서울(55.8%)과 수도권(61.3%)보다 높았다.일각에선 정부가 다음달 기존 DSR보다 강력한 규제인 ‘스트레스 DSR’을 도입하는 등 지속적으로 대출을 죄고 있는 만큼 갭투자가 오히려 늘어날 수 있다는 관측도 나온다. 목돈이 부족한 상황에서 은행에 손을 벌리기 힘들어진다면, 전세를 끼고 집을 사려는 심리가 확산할 수 있다는 판단에서다.금융당국의 이번 계획이 현실화되면 전셋값이 일부 조정될 수 있다는 분석도 나온다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출 허들이 높아지면 임차인이 과거에 비해 집주인의 보증금 인상 요구를 받아들이지 못할 가능성이 커진다”고 말했다. 세입자의 자금력이 약해질수록 전셋값 상승 동력이 떨어질 수밖에 없을 것이란 전망이다.보증금을 줄이는 대신 월세를 내는 반전세 수요가 늘어날 것이란 관측도 제기된다. 이렇게 되면 임차인의 부담은 더 커질 수도 있다.이인혁 기자 twopeople@hankyung.com
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