지식산업센터, 상가, 오피스텔 등 부동산 호황기에 투자자들 사이에서 큰 인기를 끌었던 수익형부동산이 시장 침체로 외면 받는 분위기입니다. 지지옥션에 의하면 올해 1분기 법원 경매에 부쳐진 전국의 지식산업센터는 총 236건으로 작년 같은 기간(125건)에 비해 88% 급증했습니다. 오피스텔 시장도 힘을 쓰지 못하고 있습니다. 전국 오피스텔 거래량은 작년 대비 38%나 줄어드는 등 2년째 감소세를 이어가고 있습니다. 상가시장 또한 마찬가지입니다. 알스퀘어에 따르면 전국 상가 거래량은 작년 1,294건으로 2년만에 3분의 1 수준으로 감소했습니다.
상업용 부동산시장의 침체가 길어지는 중입니다. 특히 상가시장이 문제인데 수도권은 조금씩 회복의 기미가 보이지만 지방의 상가시장은 공실과 수익률 저하가 심각한 상황입니다. 한국부동산원의 『2023년 4분기 상업용부동산 임대동향 조사』 결과에 의하면 울산의 중대형 상가 공실률은 20.1%로 세종(23.9%)을 제외하면 전국에서 가장 높습니다. 더 큰 문제는 전년과 비교한 상가 공실률의 변동폭이 가장 크게 나타났다는 점입니다. 무려 2.1%p나 감소했습니다. 엔데믹(2023년 5월) 선언에도 불구하고 고금리와 대출규제에 따른 영업 비용 증가 및 소비심리 위축에 따른 매출액 감소 등으로 중대형 상가 공실은 대폭 증가했습니다.
# 상가 운영방식의 문제로 침체 더욱 커져
팬데믹 상황을 겪었음에도 불구하고 주거용이나 오피스와 다르게 상가 시장의 어려움이 더욱 커지는 듯합니다. 수익형부동산의 대표 상품으로 각광받던 상가 경기는 심각합니다. 공실률이 늘어나면서 수익률은 하락하고, 이로 인해 매매가격이 다시 하락하는 악순환의 덫에 걸렸습니다.
특히 상가가 과잉 공급된 수도권 신도시, 택지지구 등에서의 상황은 더 안 좋은 것 같습니다. 최근 대출금리가 인하되면서 긍정적인 투자의견도 나오고 있지만 이 또한 지금이 저점이라는 인식에 기반합니다.
주거용부동산과 오피스시장에 비해 상가시장의 침체가 길고 깊어지는 이유는 상가의 운영방식에서도 그 원인을 찾을 수 있습니다. 상가의 임대료 산정방식은 정률제와 정액제로 나눌 수 있는데 우리는 대부분 정액제로 운영되는 상가가 많습니다. ‘보증금1억원에 월300만원’의 방식이 정액제 임대료 산정 방식입니다. 반면 정률제는 매출의 15%와 같이 점포의 매출에서 일정 비율을 매장 사용료의 형태로 받아가는 임대차 계약 방식입니다. 정액제에 비해 정률제 상가가 상권을 살리거나 상가의 가치를 올리는데 도움이 되는 이유는 임대인의 관심이 임차인의 매출에 집중될 수 있기 때문입니다. 임차인 매출의 일정 부분이 바로 임대인의 월세가 되니 임차인의 영업상황을 수시로 살피게 됩니다.
안타깝게도 우리나라에서는 이런 정률제 매장이 이제 시작하는 중입니다. 스타벅스가 큰 기여를 했습니다. 최근에는 이런 계약방식이 과거보다는 더 늘고 있지만 여전히 대부분의 매장은 임차인의 영업상황에 대해 큰 관심이 없는 정액제로 임대차계약을 맺는 것으로 파악됩니다. 상생이 존재하기 힘든 구조입니다.
# 정률제와 시세차익 보장으로 상생해야
울산 북구의 유일한 중심상업지역인 ‘와우시티’를 운영하는 서호홀딩스는 상업시설의 새로운 임대차 계약방식을 도입하고 있어 소개하고자 합니다. 임대차 계약방식도 선진적인 정률제를 도입하고 토지가 팔릴 경우 시세차익의 50%를 영업주에게 지급한다는 조항을 포함시켰습니다. 한마디로 설명하면 영업주가 열심히 노력해서 이뤄낸 상업용부동산(토지 등)의 가치 상승분을 공유하겠다는 겁니다. 영업주 또한 운영수익과 함께 시세차익인 자본수익까지 가져갈 수 있게 되었습니다.
상업용부동산은 영업주(임차인)가 얼마나 열심히 노력해서 매출을 올려놓느냐가 그 부동산의 가치를 좌우합니다. 이런 측면에서 영업주에게도 부동산 가치상승에 따른 시세차익을 공유한다면 영업주도 열심히 노력할 것입니다. 임대인 입장에서는 시세차익이 줄어든다고 생각할 수 있지만 사실은 늘어난 가치를 공유하는 것이며 운영수익 또한 함께 늘어날 수 있기 때문에 모두가 윈윈할 수 있는 임대차 계약 방식입니다. 심형석 우대빵부동산연구소장 미IAU교수
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