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살 집은 부족한데 오피스는 텅텅…뉴욕의 기발한 해결책은 [나수지의 뉴욕리포트]
"상업용 부동산 공급은 넘치는데, 주거용 부동산은 공급이 부족하다." 지난 3월 제롬 파월 미국 연준 의장이 의회에 출석해 미국 부동산 시장에 대해 내놓은 진단입니다. 코로나 팬데믹 이후 재택근무가 자리잡으면서 사무용 건물 공실률은 점점 높아지고 있는데, 주거용 부동산은 고금리가 이어지면서 기존 주택 소유자들이 매물을 내놓지도 않는데다 새로운 집을 짓는데 드는 비용도 비싸졌기 때문입니다. 언뜻 생각하면 해결책은 간단해보입니다. 상업용 부동산을 주거용으로 바꾸는겁니다. 하지만 현실에서 이런 일은 잘 벌어지지 않습니다. 골드만삭스에 따르면 지난해 미국 전역에서 사무용 건물을 주거용으로 바꾼 곳은 전체의 0.5%에 불과합니다. 오피스 공실률이 치솟기 전인 코로나 팬데믹 이전(0.4%)과 비교해도 거의 달라지지 않았습니다. 지난해 미국에서 새로 지어진 다세대 임대주택(멀티 패밀리)이 대략 46만8000채인데, 이 가운데서 오피스가 주거용으로 전환된 가구는 2만채 뿐입니다. 사무용을 주거용으로 바꾸는, 언뜻 간단해 보이는 해결책은 왜 현실에서 작동하지 않는걸까요? ○돈 안되는 사무용, 돈 되는 주거용 사무용 건물을 주거용으로 바꿀만한 시장의 동기는 충분합니다. 부동산 개발사 입장에서 주거용은 돈이 되고, 사무용은 돈이 안 되기 때문입니다. 코로나 팬데믹 이후 사무용 건물의 수익성은 날로 악화하고 있습니다. 무디스 애널리틱스에 따르면 지난해 말 기준 미국 주요도시 사무용 건물 공실률은 19.6%에 달합니다. 집계가 시작된 1979년 이후 최고치입니다. 이렇게 사무실이 공실률이 높게 치솟은 건 1986년과 1991년(19.3%) 뿐입니다. 부동산 종합서비스업체 PD프로퍼티스의 토니 박 대표는 "뉴욕 맨해튼 기준으로 상태가 가장 좋은 사무용 건물에 해당하는 클래스A는 수요가 많아 아직도 수익성이 좋다"면서도 "클래스B나 C로 내려가면 절반 이상은 공실로 비어있는 상태가 수년 째 이어지고 있다"고 설명했습니다. 반면 주거용 부동산은 없어서 못 파는 지경입니다. 부동산 개발업체인 파네핀토 프로퍼티스의 조셉 파네핀토 대표는 "회사에서 운영중인 뉴저지주와 뉴욕주의 주거용 빌딩 10여곳의 임차율은 99.5%에 달한다"고 미국 주거용 부동산 시장의 뜨거운 열기를 한 마디로 정의했습니다. 주거용 빌딩은 거의 만실상태더라도 임차율은 보통 95% 수준을 유지합니다. 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인이 이사오는 과정에서 어쩔 수 없이 비어있는 기간이 생기기 때문입니다. 그런데 임차율이 99%에 달한다는 건 잠깐의 공실도 없을정도로 주거용 부동산에 대한 수요가 높은 상황이라는 게 파네핀토 대표의 설명입니다. 사무용의 공급과잉과 주거용 부동산의 공급부족이 이어지면서 수익성 격차도 벌어지고 있습니다. 골드만삭스에 따르면 주거용 부동산 수익률을 사무용 부동산 수익률로 나눈 '주거용 부동산 수익률'은 20년 전 0.6에서 최근 0.8까지 치솟았습니다. 사무용 부동산 수익성이 떨어지고, 주거용 부동산 수익성이 높아진 결과입니다. ○사무용 건물의 주거용 변신이 어려운 이유'돈 안되는' 사무용 건물을 '돈 되는' 주거용 건물로 바꾸는 일이 쉽게 이뤄지지 않는 가장 큰 이유는 비용입니다. 일단 오피스 건물의 뼈대를 유지하면서 주거용 건물에 적합하도록 구조를 바꾸는 게 생각보다 비쌉니다. 가장 큰 걸림돌은 창문입니다. 주거용 부동산에는 방과 거실에 반드시 창문이 있어야합니다. 수요자들이 창문이 있는 집을 선호하기도 하지만, 법적으로도 창문이 없는 공간은 방으로 인정받을 수 없습니다. 때문에 통상 아파트같은 주거용 부동산은 성냥갑처럼 얇은 직사각형 형태나 'ㄱ자', 'ㄷ자'처럼 창문을 많이 낼 수 있는 형태로 짓습니다. 창문을 따라 최대한 많은 호실을 배치하기 위해섭니다. 사무용 건물은 다릅니다. 보통 땅 크기에 맞춰 'ㅁ자'로 짓습니다. 사무실은 주거용 건물과 달리 공간을 잘게 쪼개지 않습니다. 'ㅁ자'로 크게 지어도 가운데 공간이 비지 않고 사무용 공간으로 모두 사용할 수 있습니다. 문제는 이 차이에서 옵니다. 'ㅁ자'로 크게 지어진 사무용 건물을 주거용으로 바꾸려면 테두리의 창문을 따라 호실을 배치해야합니다. 그렇게 되면 가운데에는 큰 공간이 비게됩니다. 건물의 가운데 부분이 사용하기 어려운 '죽은 공간'이 되는겁니다. 물론 해결책은 있습니다. 뉴저지주 포트리의 한 주거용 건물이 대표적인 사례입니다. 'Fiat'라는 브랜드를 달고 이르면 올해 상반기 임대를 시작할 이 건물은 십여년째 비어있던 건물 두 동을 한 부동산 개발업체에서 매입하면서 주거용으로 탈바꿈하고 있습니다. 이 건물은 은행이 임차해 쓰던 사무용 공간을 주거용으로 바꾸면서 건물 가운데 공간을 임차인을 위한 편의 공간으로 꾸몄습니다. 짐이 많은 입주민이 사용할 수 있는 창고, 영화관, 공유 사무공간처럼 창문이 없어도 활용할 수 있는 공간을 가운데에 배치했습니다. 임대인 편의 시설을 추가해 임대료를 높여받을 수 있고, 창고 등 시설을 이용할 때는 비용을 부과해서 추가 수익을 낼 수 있도록 공간을 설계한겁니다. 뉴욕 맨해튼 중심가의 한 주거용 건물은 창문을 따라 작은 호실을 여러개 만드는 방법을 썼습니다. '원룸(스튜디오)'형식의 호실을 만들되, 창문 뒤로 방이 길쭉하게 이어지도록 설계해서 건물 가운데쪽의 비는 공간을 없앤겁니다. 파네핀토 대표는 "사무용 건물을 주거용으로 변경할 때는 스튜디오나 원베드처럼 작은 호실(유닛)을 배치하는 게 효율적"이라며 "1인 가구가 늘어나는 수요를 감안해도 작은 호실을 많이 공급하는 게 좋다고 판단했다"고 설명했습니다. 그는 "건물 형태에 따라 가운데를 뚫어서 정원을 조성해 방에서 아래를 내려다볼 수 있도록 꾸밀 수도 있다"며 "기존 구조를 효율적으로 활용하는 아이디어를 찾는 게 용도변경의 핵심"이라고 강조했습니다. 전선 배치나 상하수도 설계를 모조리 다시 해야하는 비용도 만만치 않습니다. 주거용 부동산은 한 호실마다 부엌과 화장실이 들어가야합니다. 한 층에 화장실이 두어개 배치되는 사무용 공간과는 다릅니다. 엘리베이터 개수부터 층고, 비상구 위치와 개수까지 사무용과 주거용 부동산에 다르게 적용되는 소방 규제와 건축 규제도 모두 맞춰야합니다. 규제 비용도 문제입니다. 뉴욕주를 비롯한 대부분 지역의 규제 당국은 땅의 '팔자'를 정해놓습니다. 주거용인지 상업용인지 혹은 둘 다로 쓰일 수 있는지 등 건물이 세워진 위치에 따라 용도를 바로 변경할 수 있는지, 혹은 용도 변경을 요청해야하는지가 달라집니다. 박 대표는 "뉴욕주에 용도 변경을 요청하고 승인을 받으려면 적어도 3~4년이 소요된다"며 "때문에 주거용과 상업용 모두로 쓸 수 있어서 용도를 변경하지 않아도 되는 곳에 있는 건물이 주로 용도 변경 대상이 된다"고 설명했습니다. 이런 비용을 모두 지불하면서도 주거용으로 바꿨을 때 수익이 날 수 있는 건물은 많지 않습니다. 그래서 △지어진지 오래되고 리모델링도 이뤄지지 않은 건물 △오랜 기간 비어있었던 건물 △가격이 크게 떨어진 건물 △용도변경이 바로 가능한 건물 △입지가 좋아 입주 주거용 수요가 확실한 건물 등 다양한 조건을 만족시키는 몇몇 사무용 건물에서만 용도 변경이 이뤄지고 있습니다. 골드만삭스에 따르면 여러 조건을 감안했을 때 미국 내 사무용 건물 가운데 0.8%만이 주거용 건물로 전환했을 때 수익성을 맞출 수 있는 상황입니다. ○정책 전환 서두르는 뉴욕시 다양한 걸림돌에도 불구하고 "앞으로는 사무용 부동산을 주거용으로 변경하는 게 뉴욕 부동산 개발의 트렌드가 될 것"이라는 게 현지 부동산 전문가들의 설명입니다. 뉴욕시가 정책적 변화를 시도하고 있는 게 가장 큰 이유입니다. 에릭 애덤스 뉴욕시장은 주거용 주택을 늘리기 위해 '시티 오브 예스(City of Yes)' 정책을 내걸고 있습니다. 공공주택 등 뉴욕시에 50만명이 추가로 거주할 수 있는 주거공간을 마련하겠다는 게 목표입니다.사무용 건물을 주거용으로 변경하기 쉽도록 규제를 풀어주는 것도 핵심 내용 중 하나입니다. 예를들어 현행 규정은 1961년 이후 건설된 건물을 용도변경 하는 것을 막고있는데 이를 1990년 이후 건물로 규제를 완화해주는 식입니다. 뉴욕시가 초안을 짠 이 법안은 뉴욕시 도시계획위원회 검토를 거쳐 이르면 연말께 시의회에서 표결을 거쳐 시행될 예정입니다. 파네핀토 대표는 "건물을 새로 짓는 것 보다 기존 건물을 활용해 용도를 변경하면 경제적 측면에서도 효율적이짐만 환경보호 측면에서도 긍정적"이라며 "정책적 지원이 늘어나면 사무용 건물의 주거용 전환이 지금보다 훨씬 본격화 할 것"이라고 말했습니다. 뉴욕 = 나수지 특파원 suji@hankyung.com
점포 줄이는 4대銀, PB센터는 늘렸다
국내 4대 시중은행이 지난 5년간 전국 오프라인 지점을 20% 넘게 줄이는 동안 고액 자산가만 이용할 수 있는 ‘프라이빗뱅킹(PB)센터’는 20% 가까이 늘린 것으로 파악됐다. 저출산·고령화로 증여와 상속을 포함한 전문적인 자산관리(WM) 서비스 수요가 늘어난 가운데 정부의 가계대출 억제 정책으로 전통적인 대출 확대 전략이 어려워진 결과다.6일 금융권에 따르면 국민 신한 하나 우리 등 4대 시중은행이 운영하는 고액 자산가 전용 PB센터는 지난 4월 말 기준 총 87개로 집계됐다. 2018년 말(75개)과 비교해 5년여 동안 16%(12개) 늘었다.은행별로 보면 PB센터가 가장 많이 늘어난 곳은 국민은행으로, 2018년 21개에서 올 4월 말 33개로 12개(57.1%) 늘었다. 같은 기간 우리은행의 PB센터는 2곳에서 6곳으로 3배 확대됐다. 신한은행(27개→25개)과 하나은행(25개→23개)은 두 곳씩 PB센터가 줄었다. 하지만 두 은행 모두 PB센터의 대형화를 추진하는 과정에서 일시적으로 감소했을 뿐 향후 PB센터를 늘리는 방안을 유력하게 검토하고 있다.PB센터와 달리 대중을 상대로 영업하는 오프라인 지점은 매년 감소하고 있다. 금융감독원에 따르면 4대 시중은행의 영업점포(지점+출장소) 수는 2018년 말 3563개에서 작년 말 2826개로 20.1%(737개) 줄었다. 인터넷뱅킹이 활발해지면서 오프라인 지점을 이용하는 소비자가 감소한 탓이다.이처럼 영업점포가 줄어드는 가운데 PB센터만 유독 증가하는 이유는 고액 자산가를 대상으로 하는 WM 사업이 은행의 새로운 먹거리로 떠오르고 있기 때문이다. 산업화 시기 자산을 일군 베이비붐세대(1955~1963년생)의 은퇴가 본격화하면서 가업승계, 증여·상속 등 전문적인 WM 서비스를 필요로 하는 고령층이 늘어난 것이다.PB센터는 보통 금융자산을 3억원 이상 보유한 부유층에 WM 서비스를 제공하는 점포다. 최근엔 30억원 이상의 금융자산을 보유한 초고액 자산가를 대상으로 한 ‘프리미엄’ 등급 PB센터가 증가하는 추세다.은행들은 WM 서비스 수요가 꾸준히 확대될 것으로 보고 앞으로도 PB센터를 늘릴 계획이다.우리은행은 금융자산 10억원 이상이면 가입할 수 있는 PB센터 ‘투체어스W(TCW)’를 현재 3개에서 2026년까지 20개로 늘리기로 했다. 국민은행은 지난달 30일 금융자산 30억원 이상 자산가를 고객으로 삼는 ‘KB 골드앤와이즈 더 퍼스트’ 2호점을 서울 반포에 열었다. 신한은행은 올 1월 금융자산이 100억원 이상인 자산가를 대상으로 하는 ‘신한PIB강남센터’를 열었다. 한 시중은행장은 “10년 후엔 WM 시장에서의 경쟁력이 은행을 평가하는 기준이 될 것”이라고 했다.정의진 기자 justjin@hankyung.com
‘1000억 과징금 폭탄’ 던진 금감원…”공매도 시스템 개선하라” 경고
금융감독원이 총 2112억원 규모 불법 공매도 거래를 한 글로벌 투자은행(IB) 9곳을 적발했다. 이 중 총 1168억원어치 무차입 공매도를 한 IB 2곳에 약 540억원의 과징금을 부과하겠다고 사전 통지했다. 금감원이 글로벌 IB 14곳을 대상으로 벌이는 불법 공매도 전수조사가 마무리되면 과징금 규모가 1000억원을 넘어설 것이라는 관측이 나온다. 6일 금감원은 국내 공매도 거래 상위 글로벌 IB 14곳 중 9곳에서 2112억원 규모 불법 공매도 혐의를 발견했다고 밝혔다. 이들은 2021년부터 2023년 말까지 카카오와 호텔신라를 비롯한 총 164개 종목을 불법 공매도한 것으로 드러났다. 작년 말 발표한 BNP파리바와 HSBC의 총 556억원 규모 불법 공매도 거래를 포함한 수치다.금감원은 크레디트스위스(CS)와 노무라증권 등 2곳의 총 1168억원 규모 불법 공매도 거래를 적발했다. 지난 1월 540억원어치 무차입 거래를 발각한 이후 628억원어치를 추가로 찾아냈다는 설명이다. 이외 이름이 알려지지 않은 5개사에 대해서는 20개 종목, 388억원 규모의 불법 공매도 혐의를 발견했다. 다른 5개사는 조사를 벌이고 있다. 크레디트스위스에 500억 '철퇴'…2022년 부과금의 20배 훌쩍 넘어단순한 실수·내부통제 미흡도…정상 참작 없이 '징벌적 페널티'금융감독원이 유럽계 글로벌 투자은행(IB) 크레디트스위스(CS)의 불법 공매도 거래에 500억원대 ‘역대급’ 과징금을 부과할 전망이다. 2022년 한 해 동안 불법 공매도 28건에 매긴 과징금(23억5000만원)의 스무 배가 넘는 규모다. 증권가에선 글로벌 IB들이 자체적으로 공매도 방지 시스템을 마련하도록 유도하기 위해 금융당국이 강력한 제재 조치를 꺼내 들었다고 보고 있다. 총과징금 1000억원 넘을 듯6일 금융투자업계에 따르면 금감원은 최근 1000억원 규모 불법 공매도 혐의가 발견된 크레디트스위스에 약 500억원의 과징금을, 노무라증권엔 40억원대 과징금을 부과하겠다고 사전 통지했다. 크레디트스위스에 부과한 과징금은 작년 BNP파리바에 물린 190억원의 두 배가 넘는 금액이다. 금융위원회 산하 증권선물위원회에서 과징금을 최종 확정할 경우 당국이 불법 공매도 과징금제도를 도입한 2021년 이후 역대 최대 규모가 된다.금융투자업계에선 금감원의 조사가 마무리되면 글로벌 IB 10여 곳의 총과징금 규모가 1000억원을 넘어설 것으로 보고 있다. 금감원 고위 관계자는 “불법 공매도 과징금은 주문의 고의성을 비롯해 위반금액 규모, 위반을 통한 이득 규모, 주문 체결률 등에 따라 달라진다”며 “원칙적으로 위반금액의 최대 100%까지도 과징금을 물릴 수 있다”고 말했다.이날 금감원은 글로벌IB 9곳의 불법 공매도 거래에서 시세조종, 미공개 정보 이용 등 불공정거래와 연계된 직접적 혐의는 발견되지 않았다고 밝혔다. 금감원은 다수 IB가 시세 차익을 목적으로 불법 공매도를 자행한 것도 아니라고 판단했다. 대부분이 수수료 수익을 키우고 차입·거래 비용을 줄이기 위해 무차입 거래 관행을 방치했다는 것이다. 함용일 금감원 부원장은 “글로벌 IB들이 공매도 규정 위반에 따라 얻은 부당이득 규모가 크지 않고 손실을 본 사례도 일부 있다”고 했다.글로벌 IB의 공매도 거래는 헤지펀드 등 주문자가 따로 있는 경우가 대부분이다. IB는 거래를 맡아 수수료를 가져가는 구조다. 이 같은 거래에 위반금액의 절반에 가까운 과징금을 부과하는 것은 세계적으로 이례적인 일이라는 게 업계의 평가다.한 자산운용사 관계자는 “수수료 기반 거래에 대해서도 100억원 이상의 과징금을 재차 부과하는 것은 글로벌 IB에 대한 금융감독당국의 명백한 경고 사인”이라며 “불법 공매도에 따르는 잠재적 비용을 급증시켜 무차입 주문 자체를 막으려는 것”이라고 분석했다. 무차입 거래 관행 ‘제동’금감원은 각 IB가 그간 단순 실수나 운영상 미비라고 주장한 점들에 대해서도 더 이상 ‘정상 참작’을 해주지 않는 분위기다.금감원에 따르면 대부분 무차입 공매도는 내부통제나 시스템 미비에 따라 발생했다. 공매도를 위해 빌린 주식의 규모가 확정되기 전에 매도 주문을 제출하거나, 단순 착오·IB 내부에서의 중복계산 등으로 대차 규모를 오인해 매도 주문을 제출한 식이다. 수기 입력 과정에서 차입 수량을 잘못 입력하거나 보유잔량을 확인하지 않고 주문을 낸 사례도 발견됐다.금감원은 이에 대해 ‘단순 과실’로 넘길 수 없다는 입장이다. 각 IB의 대차잔량확인·주문·내부통제 시스템이 국내 법 규정과 어긋나게 설계됐거나 운영되고 있다면 그 자체부터가 문제라는 시각이다. 함 부원장은 “한국 시장에서 법률상 요구하는 수준이 있는데 이를 시스템에 반영하지 못했다면 규정을 위반한 것”이라며 “한국 시장에서 거래하려면 한국 법을 준수해야 한다”고 지적했다.금감원은 이날 글로벌 IB에 공매도 시스템 전산화 개선 등 대책을 선제적으로 마련하라고 주문했다. 금감원이 지난달 말 공개한 불법 공매도 중앙차단시스템(NSDS) 등 전산시스템 구축 방안이 시행되려면 상당한 시일이 걸리는 만큼 각 사가 시스템을 개선하라는 얘기다.함 부원장은 “잔량 관리 문제가 적발된 회사들은 앞으로 주문 과정에서 같은 문제가 지속적으로 발생할 수 있다”며 “NSDS 구축과 법제화에 감독당국의 지적을 반영해 자체적으로 시스템을 개선해야 할 것”이라고 말했다.선한결/김익환 기자 always@hankyung.com
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